家賃保証会社のM&A事情は？今後の動向や事例・相場まで徹底解説！

家賃保証会社は高齢化の影響で、連帯保証人を立てられない高齢者や核家族化などの増加により需要が高まっています。

家賃保証会社を取り巻く現状を踏まえて、近年のM&Aの動向について整理してみましょう。

家賃保証会社は借主が家賃を払えなかった場合に、代わりに家賃を支払う連帯保証にの役割を担ってくれる会社です。

近年では入居の条件として、家賃保証会社との契約が必須になっている賃貸物件も増えており、家賃保証会社は、ますます需要が高まると予想されます。

差別化の図りにくい業態とされていましたが、AIやIoTサービスの登場により差別化を図る会社が多くなっています。

AIを用いた業務、顧客管理を行うことや、IoTを利用して、高齢者へのサービスを拡充するなど、ITで技術を利用してサービスで他社との差別化と、需要拡大の影響による、市場の活性が求められています。

家賃保証会社M&Aの動向には以下の3つの特徴がみられます。

中小規模の家賃保証会社は経営者の高齢化による、後継者不足問題が常態化していることで、M&Aの件数は増加しています。

家賃保証会社では事業拡大や地盤強化のためのM&A以外でも、景気の変動を比較的受けにくく、安定した収益を見込める特性から、買収対象として高い人気があり、M&A件数の増加につながっています。

家賃保証会社は不景気の影響を受けにくく、安定した収入を得ることができるため、収益の安定化目的で他業種からM&Aで参入する例が増加しています。

安定した収益は、その後の事業展開も視野に入れやすく、シナジー効果も期待しての参入が多くあります。

後継者問題による事業継承の増加も、他業種からの参入障壁が低くなっているひとつです。

家賃保証会社は、IT技術を利用し、サービスの差別化を図る動きが拡大しています。今後はIT企業による家賃保証会社や不動産企業の買収が加速する動きが予想されます。

家賃保証会社のIT化は、まだまだ発展途上であることからも、IT技術を意識したM&Aの件数は増加するでしょう。

実際に家賃保証会社のM&Aの事例を紹介します。

買収、売却側の企業の基盤事業や、目的にも注目してご覧ください。

2020年9月、リソー教育はヒューリックの普通株式5％分を、ヒューリックは、リソー教育の取締役会長が有する株式5%相当分を獲得しました。 

M&Aといえば、買収や事業継承などが想像されますが、資本の移動のみを行う、資本業務提携もM&Aのひとつとして扱われます。

2017年2月、西部ガスは、エストラストをTOB（株式公開買付）によって子会社することを発表しました。

西部ガスの業務範囲拡大と、エストラストの資金調達、事業拡大の目的が合致したためとされます。

また、ガス事業と不動産事業の持つ相性の良さからシナジー効果も期待されています。

なお、M&A後もエストラストの東証1部上昇は維持されました。 

2015年1月にタカラレーベンは、愛媛県松山市を中心に事業展開する住宅情報館の株式100％を取得し連結子会社化しました。

タカラレーベンはこのM&Aを足掛かりに、西日本進出への足掛かりとすることが目的です。

2016年12月、日本アセットマーケティングはアセッツ・パートナーズの株式譲渡により、完全子会社化しました。

両企業ともに不動産賃貸・管理を行っている企業であり、さらなる優良物件の確保による収益確保、シェア拡大を目的として行われたM&Aです。

2017年6月、フォーサイドは日本賃貸住宅保証機構の40％の株式を取得し、M&Aを行いました。

フォーサイドは持株会社と事業会社を分離し、それまでの投資用不動産に加えて、IT分野のノウハウをいかして賃貸保証事業、管理事業などの新規事業への進出を画策し、行われました。

2018年12月、ラクーンホールディングスはALEMOを買収し、M&Aを行いました。

ラクーンホールディングスのもつ、IT技術と事業者向けの家賃保証事業と、ALEMOの個人向け家賃保証事業のノウハウをミックスし事業の拡大、サービスの拡充を図りました。

2019年3月、香陵住販はMASUMICを、株式譲渡により子会社としたM&Aの事例です。

香陵重版は茨城県における不動産シェアを保持しているMASUMICを買収することで、事業シェアの拡大を図りました。

同事業による、双方へのシナジー効果も期待されるM&Aといえます。

ここでは、家賃保証会社のM&Aにおけるメリット、デメリットを紹介します。

家賃保証会社のM&Aにおける、メリットを売り手側と買い手側に分けて紹介します。

売り手側のメリットは以下の5つが挙げられます。

M&Aは中小企業で常態化している、後継者不足の解決策になります。

後継者問題が解消され、経営が存続することで、従業員の雇用機会の担保にもつながるでしょう。

そのほか、売却により得た利益を他事業へ分配することや、グループ会社の傘下に入ることで、資金力の強化も図れます。

また、それまで抱えていた債務や担保などもM&Aをすることで、買収企業が負担することになるため、負債の解消も可能です。

つづいて、買い手側のメリットです。

買収企業は、事業譲渡などでM&Aを行うことで、異業種であっても家賃保証会社への参入障壁を低くできます。

売却企業の顧客、ノウハウをを最短で獲得することが可能です。

家賃保証会社で安定した収益を得るためには、不動産業界に精通した優秀な人材の確保も不可欠ですが、M&Aを行うことでその点もクリアできます。

安定した収益が見込める事業のため、事業拡大、新規事業の展開の予測が立てやすく、企業価値の強化にもつながるでしょう。

つづいては、デメリットについて紹介します。

売り手側のデメリットについては以下のものが挙げられます。

これらのデメリットは業態、業種問わず、M&Aでは散見されます。

上記はM&Aにおけるマッチングの失敗で引き起こされることが多くあります。

デメリットの克服には、専門家のサポートなども活用しましょう。

買い手側に起こるデメリットには以下のものがあります。

このようなデメリットは、マッチングや企業統合プロセスの失敗で起こる可能性が高まります。

M&Aのプロセスをスムーズに進めるためにも、譲渡側と同様専門家のサポートを検討しましょう。

家賃保証会社のM&Aはやや割高となることが多くあります。

買収、売却の相場に加えて、理由も説明します。

買収相場は企業の規模によりかなりの幅があるため、具体的な数字はあげられません。

交渉次第で、金額が大きく異なることが多いでしょう。

家賃保証会社は安定した収益が見込めることや、事業展開の計画を練りやすいことから買収希望が多い業界です。

買収側はやや高めの買収額となることも十分にあります。

売却相場も買収相場同様に、一概に提示することは不可能です。 

家賃保証会社は契約戸数を増大させることで、収益の安定化や収益予想もたてやすいため、 買収側は割高でもM&Aを成功させようとすることも多くあります。

売却企業にとっては譲渡益を得やすく、交渉次第では相場より高い売却益を得れる可能性もあります。

次に、家賃保証会社における一般的なM&Aの手順を紹介します。

M&Aの実務には税務・法務・財務をはじめとした専門的な知識が必須です。

複雑化することも多いため、まずは、基本的なM&Aの流れを押さえておきましょう。

まずはM&A候補の選定です。

ソーシング、オリジネーションをこのフェーズと捉える場合もあります。

M&A専門の仲介業者に依頼すると、20～30ほどの候補企業を選定し、提示してくれます。

その中から、金融機関や会計事務所の意見も考慮しながら、M&Aした場合のシナジー効果、メリット、M&A成立の可能性も考えながら優先順位をつけていきます。

相手候補が見つかれば、次に秘密保持契約を締結します。

秘密保持契約とは、M&Aに関する情報を公表まで一切外部には漏らさないことを双方が同意する契約です。

M&Aの内容によっては株価や双方の経営にまで影響が及ぶ可能性があり、リスクを防止する目的で秘密保持契約の締結を行います。

秘密保持契約を締結し、双方会社のトップ会談を経て、条件交渉が行われます。

条件交渉ではM&A仲介業者も交えて、売却金額や売却予定日などのすり合わせを行います。

条件交渉し、双方がM&A実施に合意した場合は、相手企業と基本合意書を締結します。

基本合意書はM&Aに関するお互いの意思を確認する仮契約です。

本契約ではないため、注意しましょう。
基本合意書には、予定されている売却金額や売却日、人事、調査の進め方、善管注意義務などが記載されていることが多くあります。

基本同意書締結後、デューデリジェンスへ移行します。

デューデリジェンスは双方の企業情報の公平に把握するために行われます。

売却企業はM&Aの候補者選びの段階で、買収企業の情報を持っていますが、買収企業側は売却企業の詳細を知らないことが多くあります。

そのため、買収企業が主導でデューデリジェンスを行い、売却企業の財務・労務状況などを詳細に把握していくことになります。

デューデリジェンスで明らかする項目は、以下の4つになります。

デューデリジェンスを行うことで、はじめて双方が対等に情報を得ている状況となるため、非常に重要なフェーズになります。

デューデリジェンスの結果をもとに最終契約の締結を行います。

最終契約ではデューデリジェンスで明らかになった情報も加味し、契約条件に反映させなければなりません。

クロージングに向けて、さまざまな実務をM&A仲介業者や専門家などのサポートを受けながら進めましょう。

クロージングと株式、事業譲渡を行ったことによる、代金決済手続きのことを指します。

多くのケースで本契約書の締結日以降にクロージングが行われます。

一般的には本契約書に規定されている条件を、最終契約締結日からクロージング日までに、条件を満たすための実務を行います。条件が満たされたことを確認し、クロージング実務に移行します。

クロージングを終了することで、M&Aは完了です。

ここまで、家賃保証会社のM&Aについて詳しく解説しました。

理想のM&Aを達成するためには、いくつかのポイントが存在します。M&Aを成功させるための対策は以下の3つです。

1つ目はM&Aの目的を明確にすることです。

M&Aは経営戦略の1つでしかありません。

何のためにM&Aを行い、M&Aを行うことで企業経営としてどこに向かうのかを逆算して、M&Aを行う必要が重要です。

買収企業側が最も重要視しなければならないのが、デューデリジェンスでになります。

デューデリジェンスを通して、売却企業のあらゆる情報を詳しく調査し、売却企業からの情報に間違いがないかを確認をします。

買収側がM&Aの成功を狙う上で、最も厳格なフェーズであり、M&Aの経験がある専門家に任せるのがベストです。

外部委託費用を惜しみ、売却企業の財務、法務、税務、ビジネスの情報に潜在するリスクを見落として、大きな訴訟問題や経営失敗に繋がるというケースは少なくありません。

デューデリジェンスは徹底して行うことが、M&A成功につながる対策です。

中小企業が行うM&Aでは、売却企業側の従業員一人ひとりの責任や負担が大きくなってしまう傾向にあります。

買収企業側にとっては今後、自社の社員となる、優秀な従業員が離職してしまうのはどうしても避けたい事態です。

M&A後の従業員の待遇や雇用の担保に関しては本契約前にしっかりと取り決めを行いましょう。

優秀な従業員がいて、その力を発揮してくれることはM&Aを行う上で、大きな力です。

従業員の離職は可能な限り、避けるのが良いでしょう。

家賃保証会社は、高齢化や独身世帯の増加による需要が増加傾向です。

各企業が他社との差別化を図るために様々な戦略が練られています。

そのため、今後も家賃保証会社におけるM&Aは増加傾向が続くことが見込まれます。

M&Aによる、他業種の参入なども激しくなっており、今後の生き残り戦略とし、M&Aはますます重要度が増していくでしょう。

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